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Le fil..., Politique général 10 mar 2010

Pas de moratoire généralisé pour les bureaux à Bruxelles mais de nouveaux critères dans l’octroi des permis

bureaux-websiteSelon Charles Picqué, la situation des bureaux à Bruxelles est stable malgré la crise économique, alors que la situation des bureaux autour de l’aéroport est bien plus préoccupante. « Les efforts de rénovation et de modernisation du parc de bureaux bruxellois portent leurs fruits aujourd’hui et nous permettent de résister à la crise. Un moratoire généralisé sur les bureaux n’est pas nécessaire mais il faut poursuivre et intensifier la politique menée aujourd’hui pour garantir la rénovation durable, rendre les reconversions possibles et être sélectif dans l’attribution de nouveaux bureaux.»

L’observatoire n°25 confirme la tendance qui a été déduite des chiffres de l’observatoire des bureaux n°24. En effet, en prenant en compte les différents indicateurs de l’étude menée conjointement entre la SDRB et l’AATL, on observe qu’avec un taux de vacance dans les bureaux bruxellois de 9,8% (contre 8,9% en 2008 et 9,8% en 2007), le marché, dans son ensemble, résiste assez bien au marasme actuel. Selon les prévisions, la situation sur le marché immobilier des bureaux ne deviendrait pas plus préoccupante en 2010, malgré des prévisions économiques qui restent moroses. L’examen de l’observatoire n°25 conclut même que le vacance ne devrait pas augmenter, sauf un léger accroissement dans le Centre et le Quartier Louise si l’on se base sur l’hypothèse réaliste du maintien du niveau atteint par la prise en occupation en 2009.

Par contre, le taux de vacance dans le stock de bureaux recensé dans la Zone Aéroport (Zaventem- Machelen) s’élève à 31,6%, plus du double de celui constaté dans les deux quartiers bruxellois proches (secteurs dits décentralisés :15,2%).

Comment expliquer cette différence ?

Charles Picqué : «deux éléments essentiels nous distinguent de la périphérie : un soutien à la reconversion et à la rénovation et donc peu de demandes de nouvelles surfaces de bureaux. En effet, depuis des années, nous soutenons la rénovation du parc de bureaux et rien qu’en 2008 nous avons octroyé des permis pour près de 400.000 m² pour la rénovation et seulement 48.500 m² de permis pour de nouvelles surfaces de bureaux

Il est donc intéressant de constater que le marché bruxellois résiste assez bien à la crise économique, à l’inverse du marché périphérique qui est bien plus problématique et déséquilibré. Ceci ne doit pas nous empêcher à Bruxelles d’être prévoyant et de continuer à mettre des mécanismes en marche pour garantir la régulation du parc des bureaux.

Au vu de tous ces éléments, je ne suis pas partisan d’un moratoire généralisé qui pourrait nuire à notre capacité concurrentielle pour certains types de bureaux neufs et adaptés aux besoins changeants du marché et/ou produire une hausse des prix de l’immobilier pour l’accueil d’entreprises dans l’espace régional.

Il faut aussi continuer à stimuler le mouvement de régulation du parc de bureaux, et prendre des mesures qui nous permettront de garder une certaine souplesse face à la situation économique.
Je préconise différentes mesures et réflexions :

Mieux connaître les potentialités :
1.Il faut tout d’abord identifier les immeubles (re)convertibles. Cette étude devrait lister les immeubles initialement destinés au logement et occupés en bureaux et lister les immeubles construits en bureaux et convertibles. Cette mesure viserait à une meilleure utilisation fonctionnelle du bâti et nous permettrait d’identifier et de cartographier les bureaux déclassés qui pourraient faire l’objet d’une autre réaffectation soit en logements, soit en autre équipements.

Inciter à la reconversion :
2.Il faudrait également pousser la réflexion sur une taxe différenciée sur les bureaux. Exemple : augmenter la taxe d’un immeuble inoccupé et détaxer progressivement jusqu’à un seuil déterminé si le bureau répond à certains critères.

3.Favoriser la reconversion vers d’autres fonctions se fera en améliorant l’information relative à la transformation des bureaux vers d’autres fonctions dont le logement en attribuant par exemple, des primes aux études d’assistance techniques en vue d’inciter les propriétaires à l’analyse des potentialités et à la faisabilité des conversions de leurs immeubles.

4.Il faut revoir certains PPAS qui prévoient des bureaux à des endroits peu opportuns ou, mal désservis par les transports en communs : ainsi, comme cela c’est fait pour le quartier Marcel Thiry, nous avons abrogé une partie du PPAS, qui s’avérait trop contraignant puisqu’il ne permettait sur le site que des activités de bureaux. Je pense qu’il faut examiner chaque site en difficulté et si nécessaire lui permettre d’évoluer vers des possibilités de reconversion, en logement notamment.

Nouveaux permis et nouveaux immeubles de bureaux
5.Il faut lancer une réflexion sur le développement de permis temporaires ou réversibles. Pour des nouveaux immeubles, on pourrait, par exemple, octroyer des permis pour une période limitée, et à la fin de la période déterminée analyser si on maintient une fonction bureau ou si on opte pour une reconversion vers d’autres fonctions . Pour des immeubles de bureaux existants et vides, on pourrait octroyer des permis pour une reconversion en laissant la possibilité, après une période déterminée, de retrouver l’affectation bureau, ce qui serait de nature à lever des obstacles liés à une éventuelle dépréciation du bien.

6.Pour permettre à terme la reconversion des immeubles de bureaux neufs : il serait intéressant de définir des normes permettant la reconversion ultérieure et imposant la construction d’immeubles durables. Ces normes prendraient forme dans un nouveau chapitre du Règlement régional d’urbanisme ( R.R.U.) Ce titre reprendrait des normes qui favoriseraient ou imposeraient la convertibilité des immeubles neufs (multi-usages au cours de la durée de vie d’un immeuble), l’amélioration de l’efficience énergétique des immeubles neufs, et l’amélioration de la qualité des espaces de travail. Par exemple, techniquement, il s’agirait de limiter l’utilisation de la climatisation (: par exemple, interdite à Genève, sauf motivation spécifique), d’encourager les fonctions multi-usages par la limitation de la profondeur des bureaux (par exemple, en.Allemagne, la profonduer autorisée est de maximum 7 mètres, afin de garantir un éclairage naturel à tous les espaces de travail).

7.Les nouveaux immeubles de bureaux devraient satisfaire à des conditions de localisation en terme de mobilité, par exemple d’accessibilité en transports en commun.

Conclusions :
Charles Picqué : « Même si nous constatons une vacance de bureaux à Bruxelles d’environ 10 %, le marché bruxellois résiste à la crise, grâce aux efforts de reconversion. Plutôt que d’adopter un moratoire généralisé, qui me semble trop drastique, nous devons imposer de nouveaux critères. Nous devons rester vigilants et nous donner les moyens d’attirer les investissements à Bruxelles mais aussi de réorienter des espaces de bureaux inoccupés vers d’autres affectations (logement, équipement) en garantissant des objectifs durables et en intégrant les conséquences en terme de mobilité et de localisation de nouveaux bureaux. »