Home » Actualité, Communiqués de presse, à la une

Actualité, Communiqués de presse, à la une 21 sept 2010

Charles Picqué veut stimuler la reconversion des bureaux en logements et en écoles à Bruxelles

 Un an après la demande d’une partie du secteur de prévoir un moratoire sur les bureaux à Bruxelles, je peux aujourd’hui vous dresser un diagnostic complet de la question.

 Je vais tout d’abord revenir sur le taux de vacance qui selon les dernières estimations des courtiers, reste stable autour de 10,5% du parc régional (9,8% en 2009). Rappelons le taux de vacance dans la périphérie qui dépasse 20% du stock de bureaux avec une pointe à plus de 30% uniquement pour les bureaux recensés dans la Zone Aéroport (Zaventem- Machelen).

Alors malgré la crise économique, comment expliquer la stabilisation de ce secteur. Pour ce faire, je vais vous donner en primeur les chiffres du prochain observatoire des bureaux (qui sortira d’ici peu) qui a étudié les permis délivrés pour les bureaux en 2009:

 1) Premier constat: Il y a une très forte diminution des nouvelles surfaces de bureaux avec moins de 20.000 m² de nouvelles implantations, soit moins de la moitié des surfaces octroyées en 2008 (48.542m2). Ce constat est encore plus frappant si l’on prend les chiffres de 1997 (première année d’examen du parc des bureaux) qui enregistraient plus de 320.000m2 de surfaces octroyées; ou encore 2006 qui comptaient plus de 180.000m2 de nouveaux m2 de bureaux!

 2) Deuxième constat: Une poursuite accrue de la rénovation des surfaces de bureaux avec plus de 463.000 m², c’est le bilan le plus élevé depuis 1997 qui comptait à peine 159.182 m2 de rénovation du parc existant. La tendance de 2008 qui comptait un peu moins de 400.000 m2 de surfaces rénovées se poursuit donc maintenant sur du long terme.

 3) Troisième constat: Une forte progression des reconversions de bureaux vers d’autres usages avec près de 120.000 m² en 2009, soit également le bilan le plus élevé depuis 1997 avec ses 8.500m2 et les 74.800m2 de 2008.

On constate même pour la première fois dans l’histoire des bureaux à Bruxelles, l’introduction de permis logements qui remplacent des permis de bureaux non exécutés.

 4) Dernier constat: On constate également une évolution dans la prise en occupation qui a connu un niveau particulièrement bas les 3 premiers trimestres de 2009 (autour de 50.000m²) et qui a repris sa courbe dans le dernier trimestre de 2009 avec plus de 200.000m² de nouvelles occupations. La reprise se poursuit en 2010 avec un premier trimestre à 144.000 m² et le second autour de 100.000 m².

 Avant de revenir plus en avant sur la question de la reconversion des bureaux, il est primordial de souligner que tous ces constats nous mènent pour la première fois depuis l’examen des permis bureaux à une diminution du stock des bureaux de plus de 45.000 m².

 Reconversions: bilan depuis 1997

 Il me paraît essentiel pour aborder l’avenir du parc des bureaux, d’établir un bilan des reconversions opérées depuis 1997. Sur 12 ans, on totalise 480.196 m2 de bureaux qui ont été reconvertis avec comme vous pouvez le constater une forte progression: de 18.000 m² en 2003 à 116.000 m² en 2009.

 Ces reconversions s’opèrent vers plusieurs secteurs tels que les équipements (plus de 106.000 m2), les commerces ( plus de 22.000 m2) La plus grande part va vers le logement qui compte une reconversion de plus de 283.000 m2.

 Nous avons localisé sur une carte ces différentes opérations. On peut donc constater une concentration autour de l’avenue Louise et dans le Pentagone.

Il s’agit en premier lieu, d’anciens immeubles à appartements, transformés jadis en bureaux, qui retrouvent leur affectation d’origine mais aussi des immeubles de bureaux « classiques ».

On constate aussi quelques opérations de grande taille telles qu’avenue Hamoir à Uccle (logements de luxe) ou avenue Arianne à Woluwé-St-Lambert (maison de repos)

Conclusions de l’étude sur le moratoire et potentiel de reconversion

Ce bilan de reconversion nous montre tout le potentiel de reconvertibilité du parc de bureaux vides, c’est pourquoi dans le cadre de l’étude menée sur la question du moratoire des bureaux, l’une des recommandations vise spécifiquement la reconversion des bureaux.

L’étude sur l’opportunité d’un moratoire sur les bureaux a, en effet, confirmé ma lecture de la problématique de la mise en place d’un tel système.

Un moratoire pourrait nuire à notre capacité concurrentielle pour certains types de bureaux neufs et adaptés aux besoins changeants du marché et/ou produire une hausse des prix de l’immobilier pour l’accueil d’entreprises dans l’espace régional.

Par ailleurs, le moratoire pose aussi beaucoup de difficultés de mise en œuvre juridique tels que le sort des permis délivrés mais non encore exécutés.

 L’étude confirme également la nécessité:

  • de stimuler le mouvement de régulation du parc de bureaux,
  • de prendre des mesures d’accompagnement permettant de garder une certaine souplesse face à la situation économique,
  • et surtout d’encourager les reconversions d’immeubles obsolètes et/ou vides

 Je m’attarderai tout d’abord sur ce dernier point:

Potentiel de reconversion en logement

Pour l’identification du potentiel de reconversion en logement, nous avons fait analyser la liste des immeubles de bureaux totalement ou partiellement vides depuis au moins un an sur base du recensement de la SDRB (INVENTIMMO) et de l’étude du BRAT sur la vacance cachée ( repris dans l’observatoire des bureaux n°23 de mars 2009).

Ce premier examen a permis d’identifier 514 immeubles de bureaux disponibles depuis plus d’un an en RBC, soit un total de 971.500 m² .

L’étude a ensuite été affinée par la mise en place une grille d’analyse. Sur base de cette grille, ont été retirés les immeubles récents ou récemment rénovés, les immeubles très difficilement reconvertibles (à moins d’une démolition), les immeubles bien situés et très accessibles en transports en commun qui trouveront sans doute plus facilement de nouveaux occupants et les immeubles ayant déjà fait l’objet de demandes de permis pour rénovation en bureaux ou en d’autres affectations.

On obtient alors:

a - 44 immeubles totalement vides qui se prêteraient de façon adéquate à une transformation en logements (différentes catégories identifiées) pour un total d’environ 116.000 m² soit +- 1.160 logements.

b – 30 immeubles totalement vides représentant une superficie plancher de 28.018 m² sont placés en seconde priorité, car ils présentent plus de difficultés ou une situation moins favorable à la reconversion.

Il s’agit donc au total d’un potentiel de 74 immeubles totalement vides représentant 144.000 m² ou 1.450 logements.

c – A ce potentiel, on pourrait encore ajouter les immeubles partiellement vides: 58 immeubles ont été identifiés et pourraient être partiellement reconvertis pour une surface d’environ 41.000 m² .

Ces résultats sont très encourageants et montrent qu’il faut poursuivre la tendance de reconversion des bureaux inoccupés.

Une telle dynamique ne sera évidemment pas simple; il y a encore trop souvent des barrières entre les opérateurs de bureaux et ceux qui développent du logement, ce qui retarde ce processus de reconversions.

C’est pourquoi, pour stimuler ce mouvement, j’ai décidé de faire réaliser un « manuel de la reconversion », qui contiendra une grille d’analyse permettant d’identifier sur base des contraintes techniques de l’immeuble (disposition des circulations, profondeur de plateau, type de façades, type de châssis,…) le potentiel de reconversion et qui constituera un catalogue des bonnes pratiques avec des exemples de réalisations remarquables.

Autres recommandations

La reconversion n’est pas la seule solution pour répondre à la vacance dans les bureaux. Comme je vous l’ai déjà annoncé, d’autres outils peuvent être mis en place.

- Il faut tout d’abord accepter des nouveaux immeubles de bureaux sur base de critères tels que satisfaire à des conditions de localisation en terme de mobilité, par exemple d’accessibilité en transports en commun. Dans ce cadre, il faut notamment revoir certains PPAS qui prévoient des bureaux à des endroits peu opportuns ou, mal desservis par les transports en communs.

- Il faut également définir des normes permettant la reconversion ultérieure et imposant la construction d’immeubles durables. Ces normes prendraient forme dans un nouveau chapitre du Règlement régional d’urbanisme ( R.R.U.)

- Il faut également pousser la réflexion sur une taxe différenciée sur les bureaux. Exemple : augmenter la taxe d’un immeuble inoccupé et détaxer progressivement jusqu’à un seuil déterminé si le bureau répond à certains critères.

- Le PRDD devra aussi évaluer les capacités et potentiels des zones du territoire, et éventuellement proposer des révisions du PRAS.

Conclusions et nouvelle piste

Vous le constatez les recommandations de l’étude nous permettent de répondre à une problématique importante de notre Région qu’est l’essor démographique

En effet, de 2000 à 2008, la population bruxelloise a augmenté de 9,3% et selon les prévisions démographiques de l’IBSA, la barre de 1,200,000 habitant sera franchie en 2018.

Cet essor démographique ne va pas concerner que les besoins en logement mais va aussi toucher les besoins en offre scolaire et va même aller en s’amplifiant pour les âges concernés par l’enseignement.

L’IBSA a confronté les chiffres d’accroissement de la population en âge scolaire avec l’offre actuelle d’enseignement. Il en ressort que d’ici à 2015, tous niveaux confondus, ce n’est pas moins de 23.000 nouvelles places qui devraient être ouvertes sur le seul territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, tous réseaux et niveaux confondus.

La situation excédentaire qui se présente actuellement sur le marché des bureaux m’amène donc à réfléchir également à la reconversion vers la construction de nouveaux bâtiments scolaires et para-scolaires (crèches, garderies).

Certains immeubles de bureaux ont déjà fait l’objet de réaffectation en ce sens (voir par exemple La Cambre avenue Louise, la transformation programmée de l’immeuble des Finances Place Morichar pour l’institut St Luc, ou la reconversion pour le même objet des ex-bureaux de Stibbe rue Waffelaerts).

J’ai donc demandé au bureau d’études d’étudier le potentiel de reconversion vers cette fonction.

Selon une première analyse qui ne tient pas encore compte de la localisation mais bien des critères d’adaptabilité établis par la Communauté française, les premières estimations nous donnent un potentiel de 214 000 m² de surfaces reconvertibles, soit à 15m² bruts par personne, environ un potentiel pour minimum 15 000 élèves .

Ces premiers chiffres devront encore être affinés en tenant compte de la répartition géographique qui ne dépend pas seulement des surfaces disponibles mais également des besoins au sein de la commune, des choix des parents, de la volonté des PO de la commune.

En conclusion, il est désormais essentiel d’examiner tous les potentiels de développement de notre Région afin de répondre aux multiples besoins auxquels elle doit faire face, et ce au profit de son économie, de son rayonnement et du bien-être de ses habitants.

Téléchargez ici la Présentation Powerpoint